Czy dwa mieszkania o identycznym metrażu, w tym samym mieście, mogą kosztować zupełnie różnie? Oczywiście. Różnice sięgające nawet kilkudziesięciu procent nie są niczym zaskakującym. Dlaczego? Bo na wartość nieruchomości wpływa o wiele więcej niż metry kwadratowe i liczba pokoi.
Zrozumienie tych czynników to nie tylko ciekawostka – to wiedza, która może pomóc Ci sprzedać mieszkanie szybciej, kupić mądrzej albo nie przepłacić za dom, który „wydaje się okazją”.
Lokalizacja
Nie bez powodu mówi się, że w nieruchomościach najważniejsze są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Dzielnica, sąsiedztwo, bliskość centrum, uczelni, przystanków, szkół czy nawet terenów zielonych – wszystko to potrafi wpłynąć na cenę w sposób zauważalny.
Dla przykładu: dwa mieszkania w Białymstoku o powierzchni 55 m², z tego samego roku budowy, różniły się w 2024 roku ceną o ponad 80 000 zł tylko ze względu na położenie – jedno przy ruchliwej ulicy, drugie przy spokojnym parku.
Stan techniczny i standard wykończenia
Czy lokal jest po generalnym remoncie? Czy można wprowadzić się „od zaraz”? A może wszystko trzeba robić od zera – wymieniać instalacje, okna, kafelki sprzed 20 lat?
Standard techniczny mieszkania to czynnik, który może obniżyć lub podnieść wartość nawet o 15–20%. Dla kupującego to konkretne koszty do poniesienia po zakupie – więc logiczne, że odejmuje je w głowie od ceny ofertowej.
Warto też zaznaczyć, że styl remontu ma znaczenie. Inwestycja w modne materiały (ale nie ekstrawaganckie) często się zwraca, ale zbyt osobiste aranżacje mogą odstraszać.
Piętro, rozkład, balkon – czyli detale, które robią różnicę
W przypadku mieszkań w blokach liczy się więcej niż może się wydawać: piętro, ekspozycja okien (czyli np. wschód/zachód), obecność windy, balkon, piwnica, miejsce parkingowe.
W blokach bez windy mieszkania na 4. piętrze są zwykle tańsze nawet o 8–10% niż te na 1. czy 2. piętrze. Brak balkonu, w szczególności w mniejszych mieszkaniach, również znacząco wpływa na odbiór nieruchomości.
Z kolei układ typu „amfilada”, z pokojami przechodnimi, może obniżyć atrakcyjność – szczególnie w oczach rodzin z dziećmi czy osób, które chcą wynajmować lokal na pokoje.
Dokumenty i stan prawny
Nieruchomość z czystą księgą wieczystą, jednoznacznym tytułem własności i bez obciążeń hipotecznych jest w oczach kupującego (i banku!) znacznie bardziej wartościowa niż ta, której dokumenty są niejasne, zawierają zapisy o służebnościach lub współwłasności.
Kupujący może nie chcieć ryzykować, nawet jeśli cena wydaje się atrakcyjna. Wartość rynkowa automatycznie spada, bo rośnie niepewność. Czasem różnica sięga nawet 10–15% tylko z powodu ryzyka związanego z prawnym statusem nieruchomości.
Otoczenie i infrastruktura
Czy w pobliżu są sklepy, przystanek autobusowy, apteka? A może sąsiedztwo to głównie nieużytki, brak chodników i hałas z torów kolejowych? Nawet tak z pozoru drugorzędne elementy jak planowane inwestycje drogowe mogą zmienić wartość nieruchomości w ciągu kilku lat.
Dobrze zaprojektowane osiedla, z infrastrukturą dla rodzin, placami zabaw i lokalnymi usługami, sprzedają się znacznie szybciej. W dużych miastach ceny mieszkań w bezpośrednim sąsiedztwie stacji metra czy linii tramwajowej są średnio o 12–20% wyższe niż te oddalone o kilka przecznic.
Rynek i czas
Wartość nieruchomości to również wypadkowa koniunktury. W czasie boomu ceny szybują, w okresie spowolnienia – kupujący mają więcej argumentów do negocjacji. Przykład? W 2020 roku na początku pandemii w wielu miastach ceny transakcyjne spadły o kilka procent, by w 2021–2022 skoczyć nawet o 25–30%.
Dlatego przy ocenie wartości mieszkania lub domu nie wystarczy spojrzeć na archiwalne ogłoszenia. Liczy się bieżący moment – a ten najlepiej uchwycić poprzez analizę rynku, porównanie aktualnych ofert i… doświadczenie.
A co z sentymentem?
To częsta pułapka właścicieli. Dla Ciebie to mieszkanie może być „najlepsze na świecie”, bo tam wychowywały się dzieci albo odbył się pierwszy Sylwester po remoncie. Ale kupujący nie zna tej historii – patrzy przez pryzmat funkcjonalności, lokalizacji i ceny.
Dlatego właśnie wycena wykonana przez niezależnego specjalistę pozwala oderwać się od emocji i zrozumieć realną wartość nieruchomości na tle rynku.
Podsumowanie
Gdy zastanawiasz się, co wpływa na wartość nieruchomości, pamiętaj, że to gra wielu zmiennych. Lokalizacja, stan techniczny, układ, dokumenty, otoczenie, czas i sytuacja rynkowa – to wszystko tworzy finalną wartość, którą rynek jest gotów zaakceptować.
Jeśli chcesz poznać ją precyzyjnie, nie opieraj się wyłącznie na przeczuciu czy tym, co „podpowiadają znajomi”. Skorzystaj z wiedzy ekspertów. W MJ Wyceny od lat analizujemy rynek i przygotowujemy opracowania, które nie tylko podają wartość, ale i tłumaczą, co się na nią składa. Bo warto wiedzieć, ile naprawdę jest warte to, co masz.